A pótmunka adózási relevanciái

Szerző: | június 07. | Adó

Az újépítésű (társasházi vagy egyedi) lakások – kulcsra kész – kivitelezését célzó projektek egy része – átmeneti szabályok folytán – jelenleg is megfelel az 5%-os Áfa-kulcs alkalmazása feltételeinek. Ezen projektek keretében a beruházók a vevőikkel megkötésre kerülő adásvételi előszerződésekben illetőleg szerződésekben jellemzően az annak mellékletét képező műszaki tartalom szerinti lakások – jogszabályok és szakmai követelményeknek megfelelő – kulcsrakész kivitelezését és értékesítését vállalják a szerződésben megállapított ellenérték mint vételár ellenében.

A vevők oldalán ugyanakkor számos alkalommal merülnek fel egyedi, a műszaki tartalomtól való eltérést eredményező kérések (pl.: a műszaki tartalomhoz képest jobb, drágább kivitelű hideg, meleg burkolatok, szaniterek, mosdók, kádak, zuhanyzók beszerelése stb.), amelyeknek a beruházók természetesen igyekeznek eleget tenni, ugyanakkor arra való tekintettel, hogy ezen egyedi kérések jellemzően meghaladják a felek közötti szerződésben rögzített ellenérték által lefedett műszaki tartalmat, ezen kérések megvalósítására a felek jellemzően pótmunkaként tekintenek.

A kérdéses kiegészítő munkák dokumentálása sem egységes, bizonyos esetekben az eredeti adásvételi (generálkivitelezői) szerződések kerülnek módosításra, míg más esetben külön építőipari kivitelezésre irányuló vállalkozási szerződés köttetik a felek között a vevők (megrendelők) által kívánt egyedi többlettartalom tekintetében. Mindezek okán gyakori kérdésként merül fel, hogy ezek a munkálatok önálló ügyletként kezelendőek-e, vagy esetleg a felek közötti eredeti jogviszony módosulása folytán annak részét, netalán járulékos elemét képezik-e, illetve a kérdéses problémakört az adózásra vetítve, miként adóznak ezek a kiegészítő, illetve pótmunkálatok.

Elöljáróban érdemesnek tűnik megemlíteni, hogy a lakóingatlanok fentiek szerint átadása kapcsán két adóztatandó tényállást szabályoz az Áfa tv. Egyrészt a 9. § (1) bekezdése alapján adóköteles az ingatlan adásvételi szerződéssel történő értékesítése (azaz a termék értékesítés alapesete forog fenn: birtokba vehető dolog átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet). Másrészt szintén adóköteles az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan – jellemzően generálkivitelezői szerződés alapján történő – átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Mindkét fentiek szerinti törvényi tényállás kapcsán megállapítható ugyanakkor, hogy az ingatlan átadását nevesítette a jogalkotó a tényállás fő elemeként, tehát az ingatlan átadása-átvétele fogja meghatározni a kérdéses adóztatandó ügyletek teljesítési időpontját. Amennyiben pedig az ingatlanértékesítés előzőek szerinti teljesítési időpontját megelőzően állapodnak meg a felek az eredeti műszaki tartalomtól történő eltérést eredményező pótmunkák elvégzésében, akkor ezen pótmunkák ellenértéke az Áfa tv. 65. §-a alapján az eredeti termékértékesítés adóalapjának részévé válik, hiszen a kérdéses jogszabályhely akként rendelkezik, hogy termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapja – ha e törvény másként nem rendelkezik – a pénzben kifejezett ellenérték, amelyet a jogosult kap vagy kapnia kell akár a termék beszerzőjétől, szolgáltatás igénybevevőjétől, akár harmadik féltől. Ebben az esetben tehát nem is főszolgáltatás-mellékszolgáltatás viszonyról van szó (Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pont) a kérdéses ügyleti elemek között, hanem a pótmunka a főszolgáltatás (lakásértékesítés) részének tekinthető.

Ezen az sem változtat, ha a felek a pótmunka tekintetében nem az eredeti szerződésüket módosítják, hanem arra külön megállapodást kötnek, hiszen az Art. 2. §-ában szabályozott ún. valódisági klauzula értelmében a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményt valódi tartalma szerint minősíteni az adójogviszonyok vizsgálatakor. Ugyanebből kifolyóan nincs jelentősége annak a körülménynek sem, hogy esetlegesen a pótmunkára vonatkozó megállapodást az ingatlan átadására vonatkozó szerződés aláírását követően kötik meg, vagy hogy a pótmunka ellenértékével a felek külön számolnak-e el.

Mindezekből kifolyóan levonható az a végső konklúzió, hogy az előzőek szerinti pótmunkák ellenértékére szintén alkalmazható az 5%-os Áfa-kulcs, amennyiben a lakásértékesítés (értve ezalatt a generálkivitelezési szerződés alapján történő ingatlanátadást is) esetében annak feltételei egyébként fennállnak.

Szintén kérdésként merülhet fel, hogy kérdéses munkálatok hogyan befolyásolják a vevő által fizetendő visszterhes vagyonszerzési illeték alapját, illetve kell-e módosítani ennek okán az illetékkiszabás kapcsán korábban már benyújtott dokumentumokat. Az Itv. 68. § (1) bekezdése szerint a vagyonszerzési illeték alapjául szolgáló forgalmi érték megállapításánál az abban az időpontban fennálló forgalmi érték az irányadó, amikor a vagyonszerzést a közjegyző vagy bíróság bejelenti, illetve az ingatlanügyi hatóság a hozzá érkezett vagyonszerzési ügy iratait továbbítja [92. § (1) bekezdés] az állami adóhatóságnak, vagy a vagyonszerzésről az állami adóhatóság más módon  tudomást szerez. Továbbá az Itv. 69. § (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy a forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg.

Ingatlanok visszterhes szerzése esetén tehát nem a szerződéses ár az illeték alapja, hanem az ingatlan forgalmi értéke, melyet az adóhatóság állapít meg. Mindezek okán – álláspontom szerint – nincs szükség a pótmunkák okán az adásvételi szerződésben rögzített ár, illetve a B400-as bejelentő lapon közölt érték módosítására sem.

dr. Juhász Péter

További cikkek

Forrás a falusi mikro vállalkozásoknak

Forrás a falusi mikro vállalkozásoknak

Tavasszal indul a Magyar Falu Program vállalkozás-újraindítási alprogramja. A program alapvető célja a beruházások ösztönzése, első körben 25 milliárd forint áll rendelkezésre, a 10 főnél kevesebb embert foglalkoztató, legalább egy lezárt üzleti évvel rendelkező...

Tovább olvasom
Híd Consulting Group Footer Logo
HÍD Consulting Group címe

1138 Budapest,
Népfürdő utca 22.
Duna Tower B. torony 8. emelet

HÍD Könyvelőiroda címe

1139 Budapest,
Hajdú utca 27. II. em.

Telefon / Fax

Email

© 2022 HÍD Consulting Group - Minden jog fenntartva